De tempos em tempos, surge uma novidade no mercado imobiliário que se utiliza de marketing bem-elaborado e promessas milagrosas. Assim, temos visto startup afirmando que “está transformando o jeito de alugar imóveis no Brasil”. Quem entende de mercado imobiliário logo percebe que o foco da imobiliária virtual é agradar ao inquilino, pois este é seu cliente e, por isso, ela não se importa em criar para o proprietário um risco de prejuízo.

A experiência comprova que uma ação de despejo por falta de pagamento demora entre sete e 14 meses até o locador obter a posse do imóvel, sendo comum a dívida total girar em torno de 20 meses de aluguel. Uma apólice de seguro-fiança garante o total de 30 meses de aluguel.

Há startup que se diz inovadora em promover uma locação rápida, tendo como slogan “o jeito fácil de alugar e morar: aluguel rápido, sem fiador e com segurança”. Ilude os proprietários com a propaganda que afirma ser tudo simples e descomplicado, bastando publicar fotos bonitas para concluir uma locação. Mas, depois que aparece o inquilino, a startup envia dois contratos: o de prestação de serviços, com 16 páginas, 85 cláusulas e 94 parágrafos, e o de locação, com 19 páginas, 91 cláusulas e 105 parágrafos. Simples como? Com 176 cláusulas complexas, interligadas e confusas que retiram toda a responsabilidade da imobiliária virtual. Nas imobiliárias tradicionais, os contratos têm um terço desse tamanho.

A propaganda garante o pagamento do aluguel para seduzir o locador a lhe entregar o imóvel, mas ao mesmo tempo diz para o inquilino que ele não precisa oferecer nenhuma garantia, nem mesmo o seguro-fiança. Um verdadeiro milagre! Na realidade, trata-se de uma enganação. Em geral, as imobiliárias virtuais não têm patrimônio que possa ser penhorado para garantir as centenas de locações que promovem.

A Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG solicitou esclarecimentos a uma famosa startup, sendo duas vezes pelo site, e depois enviou duas cartas registradas para indagar quais garantias seriam essas. Nenhum dos quatro requerimentos foi respondido, ou seja, nada de transparência. Nenhuma apólice de seguro-fiança e nenhuma capacidade de cumprir as promessas foram apresentadas. Será que teria que ser enviado um quinto pedido?

A Lei do Inquilinato, 8.245/1991, é taxativa ao regulamentar os tipos de garantia que podem ser oferecidos numa locação. Conforme o art. 37, se limitam a “caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quota de investimento”, podendo ser contratada apenas uma dessas opções. O Poder Judiciário, ao julgar uma ação de despejo por falta de pagamento ou cobrança, levará em consideração somente um desses tipos de garantia. O art. 41 determina: “O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário”. Cabe ao proprietário escolher em quem confiar para istrar seu patrimônio: que venha a lhe servir, e não se servir dele.